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Eduardo Pacheco – Vice-presidente do IRIB

1 – Como o Sr. destaca a importância do corretor de imóveis perante a sociedade e o papel desempenhado por este profissional para que a negociação imobiliária seja realizada com segurança, culminando no registro do título?

O corretor de imóveis, inegavelmente, tem relevante papel nas transações imobiliárias, promovendo o contato entre aquele que quer dispor de seu imóvel e o pretendente a adquiri-lo. No que se refere à segurança da negociação imobiliária, poderá o corretor de imóveis ser importante ator para que a mesma seja alcançada. Para tanto, deverá conhecer a situação jurídica do imóvel, ter bom conhecimento sobre determinados aspectos do direito notarial e registral, e informar as partes envolvidas na transação sobre todas as circunstâncias que a envolvem. Tenho percebido uma maior preocupação das entidades que congregam os corretores de imóveis com o aprimoramento do conhecimento de seus associados, através de cursos, palestras, informativos, dentre outros meios. Essa postura é da mais alta importância, pois assim permanecerão sempre atualizados e aptos a contribuir para a segurança jurídica das transações imobiliárias.

 2 – Na prática ainda são comuns dúvidas referentes às diferenças dos atos de registrar e averbar? O senhor pode citar exemplos?

 A Lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos, define no art. 167, I, os atos passíveis de registro, e no mesmo artigo, no inciso II, os atos sujeitos a averbação. É importante esclarecer que utiliza-se o termo “registro” em sentido amplo, englobando o registro em sentido estrito (do referido inciso I do art. 167), a averbação e a matrícula. Também importante dizer que os atos de averbação não são taxativos, ou seja, há outros para além daqueles previstos no inciso II do art. 167 da Lei 6.015/73.

Portanto, os atos de registro em sentido estrito estão arrolados no art. 167, I, da Lei 6.015/73, e podem ser definidos como atos principais em relação às averbações e referem-se, em conceito simplificado, às aquisições e onerações de imóveis (exemplos: compra e venda; permuta; doação; dação em pagamento; hipoteca; alienação fiduciária; servidão).

Quanto às averbações, o rol do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/73 é meramente exemplificativo, restando indubitável a possibilidade de outras averbações pela redação do art. 246 da mesma lei, ao estabelecer que “além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”. As averbações são atos acessórios com relação aos registros em sentido estrito, não atingindo sua essência, mas os alterando por algum modo (exemplos: alteração de estado civil; construção; demolição; cláusulas de inalienabilidade; incomunicabilidade e impenhorabilidade; indisponibilidade).

3 – O senhor considera que a Lei 6.015/1973, chamada de Lei de Registros Públicos, está atual ou o registro imobiliário necessita de algum aprimoramento?

A legislação sempre comporta aprimoramento, em razão da constante evolução da sociedade. Contudo, podemos afirmar que a Lei 6.015/73 ainda permite que se alcance a almejada segurança jurídica nos negócios imobiliários.  No ano de 2015 foi introduzido o art. 216-A na Lei 6.015/73, admitindo o reconhecimento extrajudicial de usucapião, num procedimento presidido pelo registrador de imóveis. O instituto foi aprimorado pela Lei 13.465, de 11 de julho de 2.017. Essas inovações demonstram que o direito registral está em constante evolução, e o novo instituto certamente fomentará o mercado imobiliário, permitindo o surgimento de inúmeras novas unidades imobiliárias plenamente legalizadas.

 4 – Como o senhor destaca a importância dos princípios para a eficácia dos Registros Imobiliários?

 Os princípios informadores da atividade devem nortear a interpretação dos dispositivos legais, razão pela qual seu conhecimento é de rigor. A Lei de Registros Públicos, no art. 1º, dispõe que os serviços concernentes aos registros públicos são estabelecidos pela legislação civil para “autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”, tratando em seus arts. 16 a 21 da publicidade. Esses fins da atividade registral, publicidade, autenticidade, segurança e eficácia, estão relacionados, e permitem a eliminação de riscos, permitem que as transações imobiliárias ocorram dentro de um ambiente de segurança jurídica. Especificamente quanto ao registro imobiliário, há princípios aplicáveis de extrema importância, como por exemplo o da inscrição, pelo qual a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais sobre imóveis só se operam entre vivos, mediante o registro (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil) – se refere ao comumente afirmado “só é dono quem registra”. Trata-se da publicidade constitutiva, ou seja, da publicidade decorrente do registro o adquirente se torna proprietário, e então os negócios imobiliários poderão se desenvolver num ambiente de segurança jurídica. Anote-se, apenas para efeito de esclarecimento, que há registros declaratórios, o que no entanto é questão cuja abordagem não me parece adequada neste momento.

5 – Na sua avaliação é necessário um debate maior para que a sociedade conheça um pouco mais sobre os atos registráveis e quais os desdobramentos que podem acontecer caso a devida atenção não seja dada?

 Acredito que tem havido uma evolução quanto ao conhecimento do direito registral e notarial. Há vinte anos, poucas eram as obras sobre o assunto. Hoje, já temos uma vasta bibliografia, diversos cursos de pós-graduação, algumas faculdades já oferecem a disciplina no curso regular de Direito, e os eventos (congressos, seminários, encontros) são muito mais frequentes. Ainda assim, acredito que há muito o que fazer, efetivamente vivenciamos desconhecimento do direito notarial e registral até mesmo na comunidade jurídica não especializada. Esse desconhecimento pode gerar prejuízos, em caso de negócios imobiliários celebrados sem uma adequada verificação da situação jurídica do bem imóvel. 

 6 – Destaca pra gente a importância do profissional da corretagem conhecer com profundidade a matrícula do imóvel. Este documento pode apresentar quais  riscos na aquisição imobiliária?

 A matrícula foi a principal inovação da Lei 6.015/73, quanto ao registro de imóveis. Ao determinar a matrícula, caracterizando e confrontando o imóvel, passando este a ser o núcleo do registro, adotou a legislação brasileira sistema que se aproxima do sistema germânico. A organização do sistema registral brasileiro atual é de fólio real e há presunção relativa do domínio da pessoa em cujo nome o imóvel está registrado.   O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.  Esse livro pode ser substituído por fichas. O que se costuma chamar de “matrícula”, na verdade é a ficha substitutiva do Livro 2, na qual constam a matrícula do imóvel  e todos os atos de registro e averbação. Dessa forma, é absolutamente indispensável que o corretor de imóveis saiba analisar a matrícula do imóvel, pois assim poderá verificar a situação jurídica do mesmo, já que todos os ônus e gravames devem constar da matrícula (cláusulas de inalienabilidade; penhoras; servidões; indisponibilidades; etc.). A análise da certidão integral da matrícula pode levar à conclusão de que o negócio imobiliário representará muitos riscos para o adquirente (no caso do registro de uma penhora, por exemplo), ou até mesmo inviabilizar o negócio (quando o proprietário está impedido de vender em razão de uma cláusula de inalienabilidade ou da decretação de indisponibilidade). Vale registrar que a certidão de ônus reais é documento indispensável para a lavratura da escritura pública (Lei 7.433).