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Da Promessa à Escritura Definitiva

Documentos possuem grande importância ao transmitir segurança às partes envolvidas

Ao longo do ano de 2016, você, corretor de imóveis leitor da Revista Stand, pôde acompanhar em detalhes contratos bastante utilizados no cotidiano de trabalho. Encerrando a seção Análise de Contratos, nesta edição o foco será a parte final da negociação imobiliária com a abordagem de dois documentos relevantes para a concretização de uma aquisição de imóvel: a Promessa de Compra e Venda e a Escritura Definitiva de Compra e Venda.

O processo de compra e venda não é uma tarefa simples e por isso costuma levar um certo tempo pra ser concretizado, já que os interessados procuram avaliar as opções disponíveis no mercado, se estão adequadas à realidade financeira e às condições de pagamento, para depois de muita análise fechar a aquisição. Toda essa cautela é bastante plausível, pois muitas vezes a compra de imóveis, além de envolver um bem de alto valor, representa a realização de  um sonho para os compradores.

O corretor de imóveis, peça fundamental neste processo, após todo o trabalho de verificação dos documentos no início da negociação e de passar todas as informações pertinentes para o cliente, precisa ter a precaução e agir com diligência na reta final da negociação para transmitir ainda mais segurança às partes.

A Promessa ou Compromisso de Compra e Venda é uma espécie de contrato preliminar através da qual uma pessoa, seja física ou jurídica, chamada de promitente vendedor se compromete a vender o imóvel a outra denominada promitente compradora. É um documento que define deveres para as partes envolvidas. Neste caso, ao proprietário gera a obrigação de vender o imóvel e ao adquirente a obrigação de efetivar o pagamento.

É imprescindível debater seus tópicos antes da assinatura. O contrato deve ser elaborado com cláusulas objetivas para que não apareçam interpretações diferenciadas.

– É um tema que o corretor de imóveis necessita total atenção. Ele precisa estar seguro para apresentar todas as informações e os riscos inerentes à negociação para que amanhã não seja responsabilizado por algum problema na negociação – destaca o Mestre em Direito, Marcos Aurélio.

Trata-se de um documento que antecede ao instrumento definitivo, representado pela escritura de compra e venda. A promessa pode ensejar rescisão futura, caso as cláusulas descritas não sejam cumpridas.

Geralmente é elaborado quando o pagamento pelo imóvel não acontece à vista, ou seja, negociações que podem ter entrada, parcelamentos e até mesmo outras formas de pagamento, como troca de imóveis. Em miúdos é o contrato em que o proprietário se compromete a vender o imóvel ao adquirente pelo valor e condições acertadas previamente.

É rotineira a elaboração deste tipo de contrato para transmitir segurança às partes de que o negócio será efetivado. Importante destacar que a legislação prevê proteções de direitos reais, quando a promessa de compra e venda é levada a registro perante o serviço registral imobiliário.

Em um contrato de promessa de compra e venda algumas cláusulas são indispensáveis como o preço e as condições de pagamento, as regras para determinadas imissão de posse e a entrega das chaves, assim como os requisitos para a lavratura da escritura de compra e venda.

– Após toda a verificação da situação do vendedor e do imóvel é importante que o corretor de imóveis inclua no contrato que o imóvel é “livre e desembaraçado” em relação a todos e quaisquer ônus judiciais, extrajudiciais, hipotecas legais ou convencionais, foro ou pensão, inclusive livre de quaisquer débitos – explica Marcos Aurélio.

O pagamento das arras ou princípio de pagamento, previsto no Código Civil, podem ser incorporadas na promessa de compra e venda. Assim, todas as informações sobre o negócio, desde o início, poderão constar neste documento.

O arrependimento das partes é possível, mesmo depois da assinatura do documento, como previsto no artigo 167, item 9 da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73). Mas é importante que tal cláusula esteja citada na promessa de compra e venda.

Este contrato, porém, pode ser celebrado em caráter irrevogável, principalmente em situações em que o preço já está quitado, mas por alguma razão as partes não podem, no momento, lavrar a escritura definitiva.

Pode-se afirmar então que a promessa de compra e venda determina um compromisso entre as partes, mas não tem a incumbência de efetivar a transferência definitiva da propriedade.

Após o pagamento integral pelo imóvel, deverá ser assinada a escritura definitiva de compra e venda e posteriormente registrada.

– A escritura é um documento que instrumentaliza a compra e venda. Deve ser lavrada no Cartório de Notas, não sendo necessário ser feita na região do imóvel. O registro deste documento, porém, deve ser feito no Cartório da circunscrição da unidade. Essa ação de registrar, além de dar publicidade, transfere a propriedade ao comprador – comenta o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto

A Escritura definitiva de Compra e Venda é o instrumento público pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, na maioria das vezes em cumprimento a um contrato assinado anteriormente, como a Promessa de Compra e Venda.

O Código Civil brasileiro prevê a obrigatoriedade da escritura pública para transferência de direitos reais:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Cada negociação imobiliária tem suas características que deverão estar citadas na escritura definitiva de compra e venda. Mas é importante se atentar para itens que devem obrigatoriamente constar no documento.

Inicialmente é fundamental a qualificação completa das partes, incluindo a nacionalidade, números do CPF e RG, profissão, estado civil e endereço residencial.

É necessário atenção quanto à inclusão do estado civil no contrato de compra e venda, ou seja, deve-se qualificar também o cônjuge para respeitar a exigibilidade da outorga conjugal, dependendo do regime de bens adotado pelos nubentes.

O próximo passo é a descrição do imóvel. O bem deve estar detalhado de acordo com o que consta na Certidão de Ônus atualizada, com a divisão dos cômodos, vaga de garagem, área, matricula do imóvel e inscrição municipal.

– O contrato é de grande importância. É a essência da negociação, onde devem conter as regras desta relação entre o comprador e o vendedor. Imagine um possível comprador que visita um imóvel para comprar e na hora de receber as chaves recebe de outra unidade. Essa é uma situação que a elaboração de uma escritura bem feita impossibilita. É essencial discriminar a localização e as características do imóvel para não existir divergências – afirma Marcos Aurélio.

Outros tópicos necessários à elaboração da escritura são a apresentação das vias que comprovam que o comprador pagou pelo imóvel de acordo com as condições ajustadas entre as partes, além dos comprovantes de pagamento do ITBI.

– Em etapas relacionadas à compra e venda do imóvel podemos destacar a promessa como o penúltimo passo e a escritura definitiva como o último para concretizar a negociação. Portanto representam documentos importantes e que devem ser elaborados com cautela e precisão – finaliza Fabio Peixoto.