Saiba quais são os métodos para realizar uma avaliação e o passo a passo na elaboração de um PTAM
O crescimento do setor imobiliário nos últimos anos tem gerado inúmeras oportunidades para os corretores de imóveis. Nichos mercadológicos têm surgido e mais campos de atuação tem despertado atenção. E uma dessas áreas é a Avaliação de Imóveis.
A avaliação tem o objetivo de estimar o valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, que pode servir para diversos fins, como a compra e venda, a locação, partilha dos bens de uma herança, garantias hipotecárias, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais, entre outros.
O corretor de imóveis, desde a promulgação da lei 6.530/78, está habilitado a realizar a avaliação e elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que é o documento no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor comercial de um imóvel.
Além disso, a legitimidade atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do profissional da intermediação imobiliária a fim de preparar o PTAM, confirma que o corretor de imóveis é o especialista certo para realizar uma avaliação imobiliária.
Segundo o professor Frederico Mendonça, autor do livro Avaliação de Imóveis – Teoria e Prática, o primeiro passo para um corretor de imóveis entrar no campo da avaliação é se aprimorar:
– Hoje em dia, com um mercado tão competitivo, não há espaço para aqueles que não procuram aprimoramento. Para se tornar um perito avaliador, o profissional da intermediação imobiliária deve fazer um curso que o capacite para tal, se aprofundar no estudo da Resolução 1066/2007 e o Ato Normativo 001/2011 do Cofeci, além das partes 1, 2 e 3 da NBR 14653.
De acordo com Mendonça, o divisor de águas no desenvolvimento do corretor de imóveis como perito avaliador foi o Código de Defesa do Consumidor, que obrigou todos os profissionais a prestarem seus serviços de acordo com os padrões técnicos da ABNT, que estabelece critérios para um trabalho efetivamente profissional.
Para o vice-presidente Adjunto de Avaliações Imobiliárias do Cofeci, Luiz Fernando Pinto Barcellos, a avaliação imobiliária é um mercado que tende a crescer cada vez mais no país:
– Temos cada vez mais necessidade de avaliadores, seja na área bancária, judicial, questões relacionadas às desapropriações. As portas estão abertas, pois são vários segmentos que buscam um profissional avaliador
de imóveis.
A expansão desta atividade também influi em como este profissional é visto no mercado.
– A sociedade também vem adquirindo confiança neste segmento, pois as pessoas procuram no avaliador a segurança e o conhecimento que este tem do mercado – conclui Barcellos.
Provando que o segmento está em forte expansão, o Cofeci criou em 2007, através da Resolução 1066, o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), que tem o objetivo de aprimorar a qualidade dos Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica emitidos pelos profissionais.
A inscrição no CNAI é restrita aos corretores de imóveis que concluírem um curso específico de avaliação de imóveis ministrado em diversas instituições reconhecidas pelo Conselho Federal.
Princípios Gerais da Avaliação e Normas ABNT
Atualmente existem nove princípios que norteiam a avaliação imobiliária. Importantes instituições internacionais, como o Comitê Internacional de Normas de Avaliação, homologaram algumas regras para que os profissionais se guiem na hora de realizar o trabalho.
Entre os mais famosos estão o Princípio do Maior e Melhor Uso, que se baseia na ideia de que o valor de um bem imóvel será o que der melhores resultados financeiros, o Princípio da Proporcionalidade que dita que dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes.Em consequência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos imóveis.
Além disso, também estão presentes o Princípio da Rentabilidade, no qual o imóvel é avaliado em função da possibilidade de obtenção de rendimento futuro, e, talvez o mais conhecido, o Princípio da Oferta e da Procura, onde o valor de um imóvel depende do equilíbrio da oferta e da demanda.
Aqui no Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fixou procedimentos para avaliação. Através da NBR 14653-1, que dita procedências gerais na avaliação de bens, e das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, que fixam condutas nas avaliações de imóveis urbanos e rurais, respectivamente, o corretor de imóveis perito avaliador tem nas mãos um valioso auxílio para elabora o PTAM.
Apesar destas normas não se aplicarem integralmente na avaliação feita pelo profissional da intermediação imobiliária, é importante o conhecimento dos seus itens.
Principais métodos utilizados numa avaliação
Na hora realizar uma avaliação de um bem imóvel, o perito avaliador pode se utilizar de alguns métodos para determinar o valor da propriedade. O primeiro deles, e o mais conhecido, é o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Através dele, o corretor de imóveis faz uma pesquisa sobre imóveis semelhantes na localidade, realiza uma triagem e compara com o imóvel que está avaliando. Pelas técnicas do mercado e cálculos matemáticos, o profissional pode fazer uma homogeneização, trazendo o imóvel avaliado à perspectiva real de valor dos imóveis da região.
O outro procedimento utilizado é o Método Involutivo. Através dele pode se chegar ao valor de um imóvel fundamentando-se em estudos de viabilidade técnico econômico para o valor de um terreno, não construído, embasado no seu aproveitamento mediante empreendimento imobiliário futuro. Menos usado, esse método geralmente é adotado em avaliação de imóveis com especificidade peculiar.
Obs.: Indica-se a leitura completa da Resolução Cofeci 1066/2007 e o Ato Normativo 001/2011, que podem ser encontrados no portal do Cofeci (www.cofeci.gov.br). A fim de complementar o entendimento sobre avaliação imobiliária também recomenda-se a participação de cursos e palestras referentes a esse campo de atuação.