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As “dores de cabeça” que uma má corretagem pode provocar: para você e para o cliente

Uma atuação sem prudência e profissionalismo pode acarretar em graves consequências ao profissional, desde sanções administrativas até penalidades aplicadas pela Justiça

Matéria publicada em um portal de grande número de acessos no mês de março informava sobre uma corretora de imóveis que teria aplicado golpes em negociações imobiliárias, provocando prejuízos para diversas pessoas no Rio de Janeiro.

O corretor de imóveis deve ter em mente três palavras que precisam pautar o cotidiano profissional: prudência, diligência e informação.

Prudência para estar atento aos mínimos detalhes que resultam em uma negociação imobiliária perfeita, diligência para ter o cuidado de avaliar os riscos que o negócio pode ter e informação para dar conhecimento às partes envolvidas sobre os possíveis problemas daquela transação, mesmo sem ser questionado sobre os riscos. É imprescindível informar todos os pontos da negociação. Alia-se ao campo da informação, a ética e o profissionalismo, no sentido de ser sempre correto ao lidar com o cliente. A compra de imóveis envolve valores muito altos. Muitas vez são investimentos que famílias fazem uma vez na vida. Então é necessária toda cautela possível por parte do profissional para que a aquisição aconteça de maneira segura e tranquila.

O corretor de imóveis é imprescindível em uma negociação imobiliária. Mas precisa comprovar na prática tal situação, até porque está obrigado por lei a prestar serviço com eficiência, podendo responder por eventuais prejuízos que tenha causado por uma informação passada errada ou um mau serviço prestado.

A Lei 6530/1978 que deu a segunda regulamentação à profissão de corretor de imóveis prevê uma série de ações que são proibidas para os profissionais e imobiliárias. Entre elas estão: prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título; praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção.

Ao praticar essas ações vedadas, a legislação prevê sanções que podem ocorrer em âmbito administrativo, como cancelamento do registro profissional ou chegar até mesmo à consequências na Justiça Comum.

A Lei 6.530/1978 prevê ainda, no artigo 21, que compete ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis aplicar aos corretores de imóveis e imobiliárias as seguintes sanções disciplinares:

I – advertência verbal

II – censura

III – multa

IV – suspensão da matrícula, até 90 dias

V – cancelamento da inscrição

Considera-se as circunstâncias de cada caso para analisar se a falta cometida pelo profissional ou imobiliária foi leve ou grave, sendo que a reincidência no mesmo erro provocará a agravação da penalidade.

Em caso de suspensão, a pena será anotada no documento do profissional. A não apresentação do documento legal pode acarretar no cancelamento da inscrição. Desta forma, sanções disciplinares mais graves que podem ser aplicadas pelo Creci são a suspensão ou cancelamento do registro.

Representação contra o profissional

Quando um cliente se sentir lesado por alguma ação do corretor de imóveis, ele pode ingressar com uma representação no Creci contra o profissional. É importante que o corretor de imóveis conheça o que significa esse processo.

Neste documento, que poderá ser apresentado por qualquer pessoa, física ou jurídica, deverá conter todos os fatos e circunstâncias que caracterizam a infração. Para fundamentar ainda mais, o denunciante poderá juntar outros documentos ou indicar diligências.

Se a denúncia contiver conteúdo improcedente será arquivada. Caso tenha todos os pontos necessários para a convicção da existência da infração, será transformada em representação para o devido processamento.

Pode acontecer também de constar elementos que determinem diligências para comprovação da infração. Nesse caso, diligência não significa cuidado e sim o ato de investigar, de colher mais informações sobre a situação.

Com a opção de sequência do procedimento, o material é encaminhado para a Coordenadoria de Fiscalização para formar o processo de representação com a lavratura do documento, em três vias, sendo que a primeira deve constar em seguimento a peça preliminar, a segunda via será remetida ao representado, para apresentação da defesa. A terceira via será arquivada para eventual restauração do processo.

O termo de representação será lavrado pela fiscalização de forma clara e objetiva, contendo as seguintes informações, de acordo com a Resolução Cofeci 146/1982, artigo 48, parágrafo único:

  1. a) qualificação e endereço do representado;
  2. b) data e local da lavratura;
  3. c) identificação do CRECI e seu endereço;
  4. d) menção da peça originária da representação, bem como do despacho do Presidente que determinar a instauração do processo;
  5. e) indicação da pessoa, membro do COFECI ou CRECI ou da autoridade pública que subscrever a peça originária;
  6. f) síntese dos fatos descritos na peça originária, bem como a indicação do dispositivo legal

infringido;

  1. g) assinatura do Coordenador de Fiscalização.

O profissional da intermediação imobiliária terá um prazo legal para apresentar a defesa. Esgotado esse período, o processo será encaminhado ao Presidente do Creci-RJ que remeterá à Comissão de Ética e Fiscalização Profissional. Ao receber o processo o relator da Comissão analisará se a instrução está completa, se existe a necessidade de eventuais diligências, podendo nesse caso devolver o processo para a Fiscalização, para em seguida encaminhar o conteúdo à Assessoria Jurídica para apreciação.

Na próxima etapa, o relator submeterá o processo à analise da Comissão de Ética e Fiscalização  para elaboração  de relatório no qual será examinado o mérito, ocorrerá a indicação da falta e a sanção cabível, sendo encaminhado, em seguida, para o Presidente do Creci-RJ, que distribuirá o processo para um conselheiro que relatará e dará o voto na Turma de Julgamento, assim como a decisão de todos os conselheiros da referida Turma.

Um profissional de grandes responsabilidades

Fora do âmbito administrativo, legislações como o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor impõem responsabilidades ao corretor de imóveis na prestação de serviços.

Em relação aos contratos em geral, o artigo 422 do Código Civil é taxativo ao impor a observação dos princípios de probidade, que representa integridade, honestidade e retidão na conduta e boa-fé, inclusive nas fases pré e pós contratual.

Em eventuais danos que venha provocar em uma negociação imobiliária, nos termos do Parágrafo Único do artigo 723 do Código Civil, o corretor de imóveis será responsável:

“Art. 723(…) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

– O art. 723 praticamente impôs ao corretor a obrigação legal de trabalhar no sentido da segurança jurídica da operação, sinalizando para os consumidores que podem ter tal expectativa quando diante de operação intermediada por corretor de imóveis habilitado. A quebra de tal expectativa gerará responsabilidade civil do corretor, nos termos tanto do Código Civil quanto do Código de Defesa do Consumidor- esclarece o especialista em Direito Imobiliário, Luis Fernando Marin.

Portanto, cabe ao profissional esclarecer o cliente sobre os riscos do negócio, prevenindo-o quanto aos percalços que poderá ter com aquela aquisição, podendo ter que indenizar por perdas e danos, desde que fique comprovado a falta de esclarecimentos por parte do profissional.

Caso o profissional comprove nas diligências que todas as informações foram passadas e toda a assistência foi prestada, fica protegido quanto ao dever de indenizar.

Desta forma, para passar todas as informações imprescindíveis aos clientes, o corretor de imóveis necessitará de fato verificar os documentos tanto dos envolvidos na negociação quanto do imóvel que será negociado.

O profissional precisa ter conhecimento sobre possíveis riscos do negócio, bem com eventuais alterações de valores e quaisquer outras questões que possam interferir na concretização da negociação.

– A conscientização por parte dos profissionais vem evoluindo a partir dos esforços do Creci no sentido de conscientizar os profissionais a respeito de quando e como se configura a responsabilidade civil dos corretores e do cada vez maior número de causas envolvendo tais profissionais que chegam aos tribunais, nas quais os mesmos são condenados a pagarem indenizações às vezes vultosas – destaca Marin, que complementa:

– Decisão que se transformou em paradigma para a matéria é a do Ministro Luiz Felipe Salomão, do S.T.J., nos autos do Recurso Especial 1266937/MG, onde aquele Tribunal Superior considerou como “inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos” – comenta Marin.

Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor também implica em responsabilidades relevantes ao corretor de imóveis. Há porém diferenças no enquadramento do comportamento do corretor e a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, aquela que não fica condicionada à comprovação de culpa, mas sim à relação do dano causado e o nexo causal.

O artigo 14 destaca que o fornecedor de serviços, no caso a empresa imobiliária, responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Mas deve-se atentar ao fato de que no mesmo artigo 14, no paragrafo 4º aborda que a “responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante verificação de culpa”.

– A maior dificuldade nos juízos de primeira instância ainda reside numa certa atecnia quando da aplicação da teoria das espécies de responsabilidade civil à atividade de corretor de imóveis: se objetiva (sem necessidade de comprovação de culpa do profissional) ou subjetiva (com necessidade de comprovação de sua culpa). Majoritariamente, vêm entendendo os tribunais que se o corretor for profissional liberal,  será subjetiva; se tratando da empresa de corretagem imobiliária, porém, será objetiva, em virtude do que estabelece o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor – finaliza Marin.