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Análise de Contratos: Locação de Imóveis

As especificações que devem constar num dos principais documentos da corretagem imobiliária

 Com a atual situação econômica do país e o aumento de juros para o financiamento da Caixa Econômica Federal, a locação de imóveis se tornou a opção mais viável para aqueles que não possuem capital necessário para investir na compra de um imóvel.

O corretor de imóveis tem a responsabilidade de intermediar a negociação e celebrar o acordo entre as partes, como mandatário do locador ou locatário, mas no interesse comum do negócio. É também dever do mesmo sempre prestar contas de seus atos ao seu contratante.

O contrato de locação de imóveis consiste em celebrar entre as partes negócio jurídico bilateral ou plurilateral, ou seja, com duas ou mais partes envolvidas, onde se estabelecem as regras que devem ser seguidas pelo locador e locatário do imóvel enquanto o acordo for vigente.

As cláusulas do contrato muitas vezes são de difícil entendimento, sendo assim, é primordial que o profissional de corretagem imobiliária esteja apto para esclarecer todas as dúvidas dos envolvidos, atendendo as particularidades de cada transação.

A Lei 8.245/91, que regulamenta as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes, dispõe em sua seção IV, as obrigações que deverão ser cumpridas pelas partes. Vale ressaltar que é imprescindível constar na transação todos os dados pessoais exigidos, assim como os direitos e deveres dos interessados.

De acordo com o Gerente Jurídico do escritório Schneider & Schneider, célula jurídica da APSA, Valter Vivas, as exigências mais relevantes, para a validação e o sucesso de um acordo de locação de imóveis são a fixação da garantia para a cobertura das obrigações descumpridas; a fixação de multa resilitória, em caso de término antecipado do contrato; a especificação se aceita ou não a sublocação do imóvel e a definição da destinação do imóvel.

As garantias locatícias estão apresentadas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, e apenas uma pode ser utilizada no contrato, sendo proibida a cumulação.

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”

– A fiança ainda predomina no mercado. O seguro fiança e cessão de quotas vêm crescendo fortemente nos últimos anos, apresentando diversas vantagens em relação à fiança, como a ausência de desgaste na relação entre locatário e fiador, acessibilidade ampla, já que o critério é basicamente financeiro, e efetividade de garantia, pois o fiador pode, mesmo responsabilizado, não dispor de patrimônio para fazer frente às obrigações – esclarece Vivas.

Segundo o advogado, outro item importante  para ambas as partes, é que se produza um laudo de vistoria inicial do imóvel, de maneira a constatar o estado em que se está entregando para a locação.

Vale ressaltar que os contratos de locação que dispõem sobre imóveis residenciais especificam que a sua utilização durante a vigência do contrato deverá ser exclusivamente para moradia e não para qualquer função comercial. No caso de locações de imóveis não residenciais a finalidade muda. Poderá haver alternâncias nas atividades realizadas no imóvel, desde que não seja prejudicial e tenha sido preestabelecida no acordo.

Outra diferença importante nos contratos de locação de imóveis residenciais e comerciais é o prazo. Tanto um acordo quanto o outro poderá ser fixado por qualquer período, entretanto, para o não residencial existe a prerrogativa de renovação forçada (em favor do inquilino), sendo essencial que o contrato seja celebrado por pelo menos cinco anos. Isto não existe para o residencial.

– No residencial há a prerrogativa de promover o despejo imotivado do imóvel, desde que o contrato seja escrito pelo prazo mínimo de 30 meses. A ação de despejo tem como finalidades a rescisão do contrato e a retirada do imóvel da posse direta do inquilino. Ela tem lugar quando o locador deseja a restituição do imóvel sem motivo (desde que o contrato esteja prorrogado por prazo indeterminado), quando o inquilino tenha violado o contrato ou a legislação aplicável (seja quanto à obrigação de pagamento dos aluguéis e encargos, seja quanto às demais obrigações de conservação e utilização conforme a destinação) ou quando haja necessidade de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público que demandem a desocupação do imóvel – destaca Veras.

De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas, advogado especialista em locação e Diretor adjunto para relações com judiciário da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), a renovação de contrato forçada em imóveis não residenciais se dá em situações específicas:

– O locador só está obrigado a renovar as locações não residenciais, quando estas se inserem nas normas previstas no artigo 51 da Lei do Inquilinato, que são a locação contratada por cinco anos ou mais, ou quando a soma dos contratos ininterruptos for igual ou superior a cinco anos, estando o locatário em dia com todas as obrigações e explorando o mesmo ramo de atividade a no mínimo três anos – esclareceu o advogado.

A relação entre o inquilino e o proprietário pode vir a ser conflituosa em algumas situações, sendo assim, o corretor deverá estar preparado, quando não puder evitar, para resolvê-la.

– As situações mais decorrentes da locação, via de regra, são quanto ao estado do imóvel quando da entrega e do recebimento, bem como de possíveis vícios ocultos que podem ocorrer no imóvel. Entretanto o mau uso ou o desrespeito por parte do locatário ao estabelecido no contrato e na Lei, também podem causar conflitos – afirma Carlos Samuel.

Vale destacar que o profissional de corretagem imobiliária deverá estar ciente das cláusulas contratuais, podendo assim, esclarecê-las às partes para evitar qualquer tipo de conflito e insatisfação de algum dos interessados.