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Alienação fiduciária

O mecanismo que se tornou essencial para a solidez do mercado imobiliário

A alienação fiduciária de bens imóveis serve para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída em favor de pessoa física ou jurídica.

Na prática, o instituto da alienação fiduciária é a transferência da propriedade de um bem móvel ou imóvel do devedor ao credor para garantir o pagamento de uma dívida. Ocorre quando um comprador adquire um bem a crédito. O adquirente do bem transfere a sua propriedade ao agente financeiro, pelo período que durar o financiamento. Foi instituída pela Lei nº 9.514/97.

Atualmente a alienação fiduciária de bem imóvel é largamente utilizada, não apenas no mercado imobiliário, como também para garantir negócios jurídicos diversos. A importância dessa lei é explicada pelo professor Luiz Otávio Alves de Azevedo, da FGV/Management:

– Sua importância para o mercado imobiliário foi estabelecer um procedimento extrajudicial para consolidar a propriedade em nome do fiduciário em caso de inadimplemento. O objetivo da lei foi atender à demanda do crescimento do financiamento habitacional por meio de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados. A Lei nº 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com a finalidade de promover o financiamento imobiliário em geral.

A alienação fiduciária passou a ser mais utilizada que a hipoteca, devido a sua rápida execução, como afirma a advogada Manuela Martins:

–  Em especial por conta da agilidade na execução da dívida em caso de inadimplência, pois todo o procedimento se desenrola perante o Cartório Imobiliário (Registro de Imóveis), sem necessária, em regra, uma ação judicial. A alienação fiduciária é uma das garantias mais fortes do sistema brasileiro em razão da sua rápida execução extrajudicial com baixo custo.

Quando alguém decide comprar um imóvel, dificilmente tem o valor integral para realizar o pagamento à vista. A opção é recorrer a um financiamento imobiliário. As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral, dois sistemas: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Os dois sistemas contam com a alienação fiduciária como garantia, porém, existem outras diferenças, como explica o professor Luiz Otávio de Azevedo:

– A principal diferença é que os recursos do SFI, criado pela Lei nº 9.514/97, não são provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE, mas sim do mercado privado.

O SFH, regulado pela Lei nº 4.380/64, concentra a maior parte das operações de empréstimo para financiamento de imóveis. O SFH foi criado para facilitar a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população.

Em princípio, todo imóvel pode ser dado em alienação fiduciária, entretanto, somente quem pode alienar o imóvel pode dá-lo em garantia. O imóvel que tem dois proprietários, por exemplo, não pode ser objeto desse mecanismo sem que todos estejam de acordo. Por isso o contrato deve ser bem estruturado, detalhando todas as cláusulas.

– Não podem ser dados em alienação fiduciária os imóveis considerados impenhoráveis e inalienáveis, como os bens públicos, aqueles gravados com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, ou aqueles que a lei assim os declare. O imóvel comum a dois ou mais proprietários não pode ser dado em garantia, na sua totalidade, sem o consentimento de todos, mas o condômino pode, individualmente, dar em garantia a sua parte – afirma Manuela.

Caso o fiduciante tenha a intenção de vender o bem que se encontra alienado, o mesmo deverá transmitir os seus direitos sobre o imóvel.

– Se o imóvel oferecido encontra-se alienado como forma de garantia do pagamento, o devedor não poderá vendê-lo na pendência do contrato. O devedor poderá transferir os direitos de vir a ter a propriedade do imóvel, mediante cessão a um adquirente que assumirá todas as obrigações, se houver expressa anuência do credor ou fiduciário.

Uma das principais vantagens desse tipo de garantia em relação à hipoteca, é a agilidade na execução do bem, pois a ida ao Judiciário torna-se desnecessária, uma vez que tudo se resolve perante ao Cartório de Registro de Imóveis, como explica Luiz Otávio:

– A força que adquiriu a alienação fiduciária após a edição da Lei nº 9.514/97 deve-se ao fato de que a retomada do imóvel não é mais tão demorada quanto na hipoteca, que passou gradativamente a ser menos usada. A celeridade é porque o devedor só tem a posse direta do imóvel, o que não impede o início do procedimento de reintegração de posse do imóvel em favor do credor.