Quando abordamos na Revista Stand diversos temas jurídicos que implicam diretamente no Direito Imobiliário, estamos na verdade entregando ao corretor de imóveis algumas informações para a sua atualização diária, no ambito da sua atuação, tendo em vista os mais diversos imóveis que passam pelas suas mãos para negociação. São complexidades das mais variadas e dos mais dificultosos e estreitos caminhos jurídicos. Por isso, a tamanha importância quando destacamos um tema para a capa desta Revista.

Falar sobre o direito de laje neste espaço representa muito mais que noticiar algo que acabou de sair do forno, mostra aos profissionais que novos caminhos estão se formando no mercado, abrindo novos horizontes e ganhando cada dia mais novos contornos na compra e venda e também na locação de propriedades.

Mas vamos ao que interessa. O que é a Lei 13.465/17 e o que ela representa nesse contexto aos corretores de imóveis? Responder a essa pergunta é complexo, mas comecemos pelo início.

Tudo nasceu quando em junho desse ano o Congresso Nacional aprovou a Medida Provisória (MP) 759, editada pelo Governo Michel Temer em dezembro de 2016, que autoriza os moradores de áreas irregulares a obter a escritura de suas casas e cria a figura jurídica do direito de laje. Assim se retomou uma discussão sobre reordenamento urbano travada nas décadas de 1990 e 2000, em que as posições de linha oposta surpreendentemente acabaram convergindo. De um lado, os movimentos sociais defendiam a tese de que os invasores de áreas privadas poderiam construir habitações em cima de outras, como forma de democratização da propriedade. De outro lado, economistas e sociólogos defendiam a tese de que a legalização de comunidades formadas fora das estritas normas do Direito estimularia a economia, promovendo inclusão social.

Dentro da MP foram colocados alguns novos conceitos, entre eles o de “núcleo urbano informal” e instituição do direito de laje, permitindo que uma família construa uma casa em cima de outra, recebendo individualmente a matrícula de seu imóvel. Além disso, prevê um processo jurídico mais simples para a construção de conjuntos de moradias independentes. A MP autoriza sua aplicação em áreas ocupadas de forma desordenada, irregular e clandestina. Mas, para que essas medidas possam ser implementadas e as prefeituras possam cobrar IPTU dos imóveis legalizados, elas terão de aprovar legislação municipal específica, elaborar projetos urbanísticos e de infraestrutura para essas áreas e cadastrar os moradores. Na prática, a titularidade do imóvel será dada pelas prefeituras, cabendo aos cartórios apenas fazer o registro.

Em Julho, a MP 759 foi transformada na Lei 13.465/17. Ou seja, a partir de agora todos os seus dispositivos tem força de lei. O ministro das Cidades, Bruno Araújo, falou sobre o tema:

– A titulação das habitações informais permite colocar milhões de ativos na economia, passíveis de serem utilizados no mercado e no acesso ao crédito imobiliário, pois as propriedades podem ser usadas como garantias. A partir do momento em que os moradores tiverem os documentos em mãos, o imóvel será valorizado.

Mas o que a lei diz sobre o direito de laje? Em seu artigo 55, ela altera algumas disposições do Código Civil (CC). Entre eles, talvez o mais importante, é que inclui a laje como sendo um Direito Real. Além disso, inclui o Título XI, que dispõe sobre a Laje.

Veja mecanismos e critérios da Nova Lei

Você certamente conhece ou já ouviu falar desse contexto: os pais permitem aos filhos que, ao se casarem, edifiquem um “puxadinho pra cima” em seu imóvel, para ali desenrolarem suas vidas conjugais. Então, onde havia apenas uma casa, passam a coexistir duas habitações completamente diferentes.

Essa realidade histórica e cultural criava um problema social e jurídico muito importante que não tinha solução prática definida. Agora, com a nova lei, a saída ficou mais fácil e objetiva.

As alterações no C.C

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

• 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
• 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
• 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
• 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
• 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
• 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Art. 1.510-B.  É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.

Art. 1.510-C.  Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. 

• 1o São partes que servem a todo o edifício:

I – os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II – o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III – as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV – em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

• 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.

Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

• 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
• 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.

Art. 1.510-E.  A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

Além da alteração no CC, a nova lei também altera partes da Lei 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos. Ela diz que o direito real de laje será feito por uma  abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis:

Art. 176

• 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.” (NR)

A nova lei também inclui dois incisos no artigo 799 da lei 13.015/14 (Código de Processo Civil). Em casos de execução incumbe aquele que está realizando uma execução também requerer a intimação do titular da construção-base, bem como, se for o caso, do titular de lajes anteriores, quando a penhora recair sobre o direito real de laje ou requerer a intimação do titular das lajes, quando a penhora recair sobre a construção-base.

Para o mercado imobiliário: bom ou ruim

Para o mercado imobiliário essa pode ser uma boa solução, pois diversas propriedades deixam de ser negociadas por apresentarem imóveis em laje e por isso não podem ser comercializados. Com esses novos mecanismos, a regularização ficará mais facilitada, o que implica diretamente, num aumento da compra e venda de imóveis.

Obviamente, por ser um tema polêmico e muito recente, os principais juristas e especialistas no direito imobiliário ainda estão se debruçando sobre todos esses dispositivos, até porque a lei ainda trata de outras situações como imóveis pertencentes à união, regularização fundiária rural e etc. Mas a questão que fica é: pode-se visualizar um futuro animador do ponto de vista do corretor de imóveis?

Segundo o ministro das Cidades, sim. É possível enxergar valorização e um aumento na negociações imobiliárias:

– Todo esse esforço visa também recuperar um dos principais setores do nosso país, que é o imobiliário. Esperamos que aumente o volume de negócios e que, principalmente, caminhemos num reordenamento urbano que entregue cada dia mais dignidade às pessoas.