<




A Comissão do Corretor

Tema gera dúvidas nos profissionais da intermediação imobiliária

 No mercado imobiliário uma aquisição perfeita é aquela concretizada após a verificação de toda a documentação das partes e do imóvel, entre outras precauções, para constatar a validade da aquisição. Mas algumas dúvidas pairam sobre o recebimento dos honorários dos profissionais da intermediação imobiliária, que atuam durante a negociação.

A primeira delas é sobre quem deve arcar com esse pagamento. Decisões de tribunais têm apontado que quem deve pagar a comissão ao profissional é aquele que o contratou, seja comprador ou o vendedor do imóvel. Neste cenário é extremamente importante a elaboração do Contrato de Corretagem, ajustando as obrigações e direitos do profissional.

No Brasil, o mais comum é o corretor de imóveis ser contratado pelo vendedor. Neste caso ao receber do comprador a quantia pelo imóvel, o vendedor retira deste valor a comissão do profissional. Em situações que o interessado em unidades imobiliárias busca o corretor para efetivar uma aquisição, além de quitar o valor do imóvel, o comprador deverá pagar os honorários do corretor.

Outra questão chave é sobre o momento em que o profissional deve receber a comissão.

– É entendimento da maioria da categoria que o melhor momento acontece quando a negociação é concretizada, não havendo dúvidas sobre impedimentos e ambas as partes estão satisfeitas. Essa é uma visão de mercado. Mas o artigo 725 do Código Civil indica um algo a mais neste processo, destacando que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” – comenta o especialista em Direito Imobiliário, Fábio Peixoto.

Alguns corretores adotam a medida de obter do princípio de pagamento a sua comissão. Para entender o que representa esse princípio de pagamento, também conhecido como arras, é preciso conhecer sua conceituação jurídica. O termo representa penhor ou garantia. Em linhas gerais trata-se da importância em dinheiro ou em bens dada por um contratante ao outro.

Quando é dado em dinheiro este princípio de pagamento, ele representa o caráter de entrada. Já quando é outro bem móvel, este vale como uma garantia que será devolvida no ato da celebração da escritura, momento em que o vendedor do imóvel receberá o valor total e restituirá o bem ao comprador.

As arras podem ser de dois tipos diferentes: confirmatórias e penitenciais. Deve-se indicar expressamente a modalidade adotada na hora de firmar o investimento.

O modelo que representa a melhor opção para as partes e para o corretor de imóveis são as arras confirmatórias, que não permitem o arrependimento e visam a concretização da negociação.

– Juridicamente, como cita o artigo 725 do Código Civil, o sinal confirmatório é um indicador que o corretor de imóveis é merecedor dos honorários, mesmo se houver uma desistência do vendedor ou comprador. Como comprovação de que o profissional atuou naquela aproximação, ele deve sempre procurar obter a autorização de venda com exclusividade, reunir as fichas de visitas, documentos das partes recebidos durante a negociação, e-mails enviados para o comprador e vendedor, entre outras ações – aborda Fabio Peixoto, que afirma ainda que não é comum o corretor de imóveis receber toda a comissão após o pagamento das arras. Nesses casos, geralmente o profissional recebe os honorários proporcionais ao valor pago como sinal e a outra parte recebe posteriormente.

O artigo 723 do Código Civil é bastante claro ao citar que o corretor de imóveis deve ser diligente e prudente na negociação de imóveis, podendo estar sujeito a complicações futuras caso tenha imprudência durante o processo.

– Se o profissional da intermediação imobiliária obter do princípio de pagamento a sua comissão e por falha deste corretor durante o processo a negociação não for concretizada, além de restituir a comissão recebida terá que pagar indenização como previsto no Código Civil.

Se as arras confirmatórias não preveem o cancelamento do acordo, as arras penitenciais funcionam de forma diferente. Quando estipuladas permitem o direito de arrependimento, mas não possibilitam indenização suplementar como aponta o artigo 420 do Código Civil:

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Ainda sobre a remuneração do corretor de imóveis é importante pontuar que caso uma negociação imobiliária seja iniciada e concluída entre as partes, mas constar por escrito que foi ajustada a corretagem com exclusividade, o corretor de imóveis terá direito à comissão integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, a não ser que seja comprovada a ociosidade do profissional (artigo 726 do Código Civil).

Também será devido o pagamento dos honorários ao profissional quando o proprietário do imóvel dispensar o corretor e posteriormente a negociação for concretizada como fruto da mediação do profissional, assim ocorre quando o fechamento da venda for feita após o prazo contratual, mas derivada da atuação do corretor de imóveis (artigo 727 do Código Civil).