<




A Comissão do Corretor de Imóveis em Detalhes

Ao longo das edições da Revista Stand informações sobre os deveres e iniciativas inerentes ao corretor de imóveis são abordadas ao extremo buscando municiar o profissional de conteúdo técnico para estar preparado para atuar com eficiência e segurança em uma negociação imobiliária, culminando na finalização da transação.

Desta vez, na matéria de capa desta publicação, um tema que ainda repercute, gera preocupações ao corretor de imóveis e necessita de um entendimento maior que é a comissão nas negociações imobiliárias.

Dúvidas sobre o momento certo para receber os honorários e o que fazer para não ficar no prejuízo em caso de não recebimento da comissão são comuns no cotidiano profissional.

Inicialmente, para ter os seus direitos resguardados, é indispensável a elaboração de um contrato de prestação de serviços, sendo fundamental para o profissional receber a comissão, pois neste documento se tem a previsão do valor da comissão, o percentual, o prazo para pagamento, menção da exclusividade ou não, prazo de validade do instrumento, autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio, entre outras informações que transmitem segurança para o corretor de imóveis.

– O contrato de corretagem por escrito é a melhor forma de resguardar os direitos de ambas as partes através das cláusulas constantes neste documento. Caso não haja no futuro o pagamento da comissão, o corretor pode utilizar este documento para buscar na Justiça aquilo que é seu por direito – explica o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto.

Sobre o momento chave para receber a devida comissão, culturalmente o mercado se inclina pelo recebimento na parte final da negociação, ou seja, na lavratura da escritura definitiva, mas nada impede que o corretor possar receber, o todo ou em parte, no sinal, desde que previamente autorizado pelo cliente. Com o sinal confirmatório, os honorários são devidos. Então é uma situação que pode ser negociada com os clientes.

A comissão do corretor deve ser paga por aquele que contratou o profissional para atuar na intermediação, seja o vendedor ou comprador.

Embora seja algo que deveria ser natural, receber pelo trabalho realizado pode ser uma tormenta para o profissional. Não são raras as vezes em que o cliente tenta driblar o pagamento da comissão.

Casos em que o corretor de imóveis apresenta uma unidade, inicia a intermediação e o comprador desiste da aquisição e, após passar um período, o profissional descobre que a venda foi feita diretamente entre as partes, sem o pagamento dos devidos honorários são mais comuns do que se imagina.

Supondo que o profissional tenha a exclusividade de venda e eventualmente o comprador e vendedor entrem em acordo, excluindo o corretor de imóveis, mesmo com a opção de exclusividade em vigor ou mesmo que o prazo tenha esgotado. Se essa aproximação foi realizada pelo trabalho do corretor, os honorários são devidos.

Portanto, independente da exclusividade, em uma situação em que o corretor atua na negociação, mas quando chega no momento da finalização o profissional é excluído, se tem a incumbência de venda e aproximou as partes para a conclusão do negócio, a comissão é um direito do profissional.

Para isso, além da elaboração de um contrato de corretagem bem ajustado, como já citado anteriormente, é necessário que o profissional sempre faça a catalogação das provas de cada negociação, uma espécie de dossiê.

– O novo Código de Processo Civil trouxe uma amplitude de provas muito grande. Então todas as provas lícitas em direito são admitidas. Sempre buscar se cercar de provas de que ele intermediou a negociação. Provas com documentos como certidão de ônus reais, IPTU, placa de divulgação, fotos e vídeos do imóvel, fotos com pretendentes, fichas de visita – documento essencial para provar que um pretendente possa ser tornar um futuro comprador -, contas de telefone para comprovar ligações com o vendedor e o comprador, até mesmo selfies são importantes para comprovar que o profissional fez a aproximação do comprador e do vendedor – detalha Fabio Peixoto.

Resultado útil da corretagem

É importante explicar que não há necessidade da lavratura da escritura definitiva para os honorários serem devidos. Atualmente o que prevalece é o resultado útil da corretagem, contido no artigo 725 do Código Civil, que em um cenário de existência de instrumentos como um sinal confirmatório ou promessa de compra e venda, os honorários são devidos.

Aqui é necessário abrir um parênteses para entender o que representa esse sinal também conhecido como arras, que podem ser de dois tipos diferentes.

Nesse sentido é importante explicar que nas Arras Penitenciais as partes concordam e definem um prazo para que possa existir a desistência do negócio. Nas arras confirmatórias não existe possibilidade de cancelamento do acordo, transmitindo mais firmeza na negociação e portanto não cabe desistência.

O modelo que representa a melhor opção para as partes e para o corretor de imóveis são as arras confirmatórias, que não permitem o arrependimento e visam a concretização da negociação.

A partir do momento em que o corretor de imóveis tendo a incumbência de venda, obtendo o resultado útil que é o sinal confirmatório ou até mesmo quando a escritura de compra e venda for lavrada, caso não tenha recebido os honorários, o profissional pode ingressar com uma ação judicial para ter o seu direito garantido. É uma ação muito comum e bastante conhecida.

– O artigo 725 é um artigo protetivo do corretor de imóveis e estabelece que o profissional merece a comissão caso exista incumbência, a aproximação do comprador e do vendedor e caso exista um documento que ligue as partes, que podemos chamar de amarração do negócio. Então introduziu a noção de que não é necessária a escritura para que o corretor de imóveis receba a comissão. Na prática o que se vê no mercado, até porque o comprador recebe a maior parte do valor na escritura, o pagamento da comissão é atrelado a este documento, mas o direito é devido a partir do sinal confirmatório e promessa de compra e venda – comenta Fabio Peixoto.

Mas a escritura pode até mesmo não ocorrer e ainda assim os honorários serão devidos porque se o corretor teve a incumbência e fez a aproximação das partes tendo sido elaborado o sinal confirmatório e sem que haja qualquer tipo de culpa do profissional para que não se tenha lavrado a escritura, o negócio for desfeito, isso significa que é direito do corretor receber pelo trabalho realizado.

Lembrando que uma atenção especial que o corretor de imóveis deve ter é que se for o caso de um financiamento imobiliário o profissional não deve precipitar o sinal confirmatório, ou seja, é necessário que haja a aprovação do financiamento e que seja informada ao corretor para que possa elaborar o documento.

Sinal e ética

Num momento em que se debate amplamente as questões éticas e iniciativas profissionais, obter a comissão através do princípio de pagamento ou sinal requer do corretor de imóveis ainda mais cuidado nos trâmites até a conclusão da negociação, já que se por falha do profissional da intermediação durante a negociação, a mesma não seja concretizada, além de devolver os honorários recebidos caberá nesta situação indenização, de acordo com o artigo 723 do Código Civil que aponta a necessidade do profissional ser diligente e prudente na negociação de imóveis, podendo ter complicações no futuro caso haja com imprudência.

O Creci-RJ como instituição de registro e fiscalização da categoria dos corretores de imóveis recebe todos os dias por parte da sociedade representações contra profissionais que agem de má-fé e acabam impactando na reputação de toda uma categoria. Diante das reclamações recebidas pelo setor Jurídico do Conselho, a retenção do sinal de forma indevida (40%) e o não repasse do valor do aluguel (40%) representam 80% das queixas efetuadas pelos clientes. São números alarmantes.

– Da mesma forma que o profissional deve buscar os seus direitos quando a comissão for devida e não for paga pelo cliente é necessário entender que é repugnante esse grande registro de reclamações contra profissionais que retém o valor do sinal e “desaparecem do mapa” e não continuam aquilo que é o dever de todo o corretor de imóveis que é o de concluir as negociações imobiliárias com eficiência e profissionalismo – resalta Fabio Peixoto.

– Precisamos extinguir do mercado os profissionais que atuam sem zelo e profissionalismo, que adotam práticas antiéticas e ferem toda uma categoria. É preciso atuar com conhecimento e boas práticas para fidelizar o cliente e ser um profissional reconhecido. Seja para moradia ou para investimento, o corretor de imóveis atua para realizar o sonho das pessoas e todo esse processo deve ser pautado pelos princípios da ética – finaliza o presidente do Creci-RJ, Manoel da Silveira Maia.